Est ce la fin des crédits immobiliers pour les investisseurs immobiliers?
👉🏼 Oui. On voit aujourd’hui quelles sont ces recommandations qui vont devenir obligatoires à partir du 1er janvier 2022. Et si ça va effectivement contraindre à l’investissement immobilier locatif?
Qu’est ce que le HCSF?
Concrètement, il s’agit du Haut Conseil pour la stabilité financière.
Donc, sa mission, est d’analyser les risques systémiques que peut faire peser la forte croissance du crédit immobilier sur le système financier français. Et donc, l’idée, c’est d’éviter d’arriver ensuite à une situation comme aux Etats-Unis au niveau des subprimes, où les ménages sont trop endettés et n’arrivent plus à rembourser concrètement leur prêt immobilier. Donc, le HSF a émis à partir de fin d’année 2019 des recommandations, donc des recommandations qui ont commencé à s’appliquer sur l’année 2021. Vous avez certainement entendu parler.
Le HCSF, donc, si vous le souhaitez, retrouver précisément les règles, ces recommandations. Il suffit d’aller sur le site économie pour un point faire où vous allez avoir accès aux recommandations du CSF, les différents communiqués de presse, les différents textes qui sont précisés. Vous pouvez notamment. Vous pouvez notamment avoir accès à la décision de septembre 2021 qui indique qu’aujourd’hui, les recommandations faites deviennent obligatoires à partir du 1er janvier 2022, c’est à dire qu’elles vont s’imposer aux banques.
‼️ Jusqu’à ce jour, elle n’était pas obligatoire, mais les banques les appliquait déjà très concrètement depuis 2021. Les banques suivent ces recommandations. Le CSF a émis des recommandations qui ont commencé à s’appliquer en 2021, ce qu’on retrouve aujourd’hui parmi ce qu’on retrouve aujourd’hui au niveau des recommandations du HSF, donc, elles ont évolué. Au départ, par exemple, on parlait d’un taux d’endettement de 33. On est passé à 35. Ensuite, concernant le différé de crédit, la tolérance est donc de deux ans et la limite est fixée à 25 ans pour les crédits immobiliers.
Il existe donc un certain nombre de prêts qui peuvent s’écarter des ratios. Pour les banques qui concernent au départ, c’était 15. Finalement, 20 des nouveaux crédits immobiliers octroyés par les banques. Donc, toutes ces mesures, vous pouvez effectivement les retrouver directement au niveau de la recommandation du HSF. En fait, vous avez les différents articles qui prévoient par exemple, le taux d’effort des emprunteurs crédit n’excède pas 35. La maturité du crédit n’excède pas 25 ans. Voilà toutes ces préconisations qui devient ⚠️ obligatoire.
Vous pouvez les consulter en allant sur le site Internet officiel.
Pourquoi on parle de ces règles du HCSF et de ses recommandations? Donc, depuis le 15 septembre 2021, le HCSF rend donc obligatoire ces recommandations qui vont s’appliquer à partir du 1er janvier 2022. Les banques qui ne respectent pas aujourd’hui ces recommandations vont s’exposer donc à des sanctions. Donc, concrètement, ce qu’il faut retenir?
Qu’est ce que ça change pour vous en tant qu’investisseur immobilier?
Pas grand chose, en fait, puisque ces recommandations étaient déjà très largement appliquées par les banques depuis 2021. Vous avez peut être ressenti les conditions d’octroi du crédit se sont resserrées en 2021. Donc, pas d’inquiétude en fait. Très concrètement, sur 2022, ce qui va être repris, ça va être simplement les recommandations qui vont simplement devenir obligatoire. Mais elle s’appliquait déjà auparavant, en fait. Pour conclure sur ces recommandations qui deviennent obligatoires, ce ne sont pas.
Il ne s’agit pas d’un arrêt des financements des investissements locatifs, mais les banques deviennent plus regardantes sur les dossiers, sur l’octroi des dossiers de crédit. Aujourd’hui, en tant qu’investisseur, vous devez être prêt à faire un effort au niveau de l’apport personnel. En fait, ce qu’il faut retenir, c’est qu’il va falloir soigner davantage son dossier de crédit immobilier et réaliser certainement un apport qui sera plus important qu’auparavant. Autrefois, la norme était presque le financement à 110, c’est à dire comment financer l’achat du bien immobilier, les frais de notaire et les travaux éventuels.
Aujourd’hui, les banques vous demandent de participer à ce projet davantage et donc notamment de pouvoir apporter les frais de notaire, donc soigner son dossier bancaire. Ça passe également donc par avoir une épargne de précaution, une épargne de sécurité, avoir également de l’épargne pour pouvoir apporter les frais de notaire. Tous ces éléments aujourd’hui sont vraiment très importants. Si vous souhaitez poursuivre vos investissements locatifs, soignez votre dossier et ayez suffisamment d’épargne. Cela va rassurer les banques. De toute façon, quand elles regardent votre votre dossier, il gère au niveau du risque.
Très concrètement, il regarde s’il y a un souci. Si vous n’êtes plus payé au niveau des loyers, si effectivement vous avez de l’épargne suffisante pour pouvoir palier et continuer à rembourser votre prêt immobilier. Donc aujourd’hui, soigner son dossier bancaire, ça passe par notamment apporter un prévisionnel quand vous souhaitez vous faire financer sur un projet locatif un prévisionnel complet. Votre dossier doit être préparé. Vous devez connaître vos chiffres, la rentabilité, les loyers, estimer l’ensemble des charges, enfin, bref, sécuriser votre dossier, montrer que vous maîtrisez les choses pour pouvoir être financé et également apporter davantage au niveau d’un apport personnel.
Aujourd’hui, si vous avez déjà investi et vous souhaitez poursuivre vos investissements immobiliers locatifs, il va vraiment falloir professionnaliser votre activité. Donc présente effectivement des dossiers complets investir, notamment via des structures, des sociétés qui vous permettront notamment de pouvoir sortir de ces recommandations du HSF et continuer vos investissements locatifs par la suite. Rien de grave parce qu’aujourd’hui, on entend tout et son contraire dans la presse sur Internet. Donc rien de grave en fait sur 2022. Pas de changement notable.
Les règles étaient déjà appliquées de manière générale par les banques. Les banques ont toujours une latitude sur certains dossiers, c’est à dire qu’elles peuvent déroger à ces recommandations du HSF. Mais ce qu’il est important vraiment de prendre conscience aujourd’hui, c’est qu’il faut. Raymond Soigner son dossier quand vous allez chercher un financement bancaire, soigner votre dossier, préparer les choses en amont et professionnaliser votre activité.
